北京的经济状况和发展情况 北京的经济特点

一 、北京经济发展方向

前三季度 ，北京市实现地区生产总值9754.4亿元
，比上年同期增长10.1%，经济呈现高开
、减速、平稳的运行态势 ，发展方向基本符合预期。

北京市统计局10月22日消息，1-3季度
，北京市经济呈现高开 、减速、平稳的运行态势，发展方向基本符合预期 。

初步核算 ，前3季度
，全市实现地区生产总值9754.4亿元，按可比价格计算 ，比上年同期增长10.1%
，增速比上半年回落1.9个百分点，与上年同期相比提高0.6个百分点
。其中 ，第一产业增加值79.7亿元
，下降1.9%；第二产业增加值2321.2亿元，增长14.2%；第三产业增加值7353.4亿元 ，增长8.8%。

1.农业小幅减产
，都市型农业增势良好

1-3季度，全市第一产业增加值出现下降 ，主要是种植业受气候异常和旧村搬迁改造使作物播种面积减少影响，产品产量下降幅度较大 。1-3季度
，全市蔬菜产量同比下降9.1%，水果下降9.3%；秋粮预产下降10.8% ，全年粮食总产预计下降10.3%。

都市型农业增势良好
。1-3季度
，全市实现农业观光园收入10.6亿元，同比增长18.4%；民俗旅游收入5.4亿元 ，增长21.8%；设施农业销售收入30.1亿元
，增长21.8%；种业销售收入10.3亿元，增长24.6%。

2.工业生产增速平稳回落 ，企业效益较好

1-3季度
，全市规模以上工业增加值按可比价格计算，比上年同期增长15.2% ，增幅比上半年回落1.7个百分点
，比上年同期提高9.5个百分点 。

分行业看，37个行业大类中 ，36个行业增加值实现同比增长，27个行业增速比上半年回落；但与上年同期相比
，30个行业增速提高
。其中，通信设备
、计算机及其他电子设备制造业由上年同期下降11.8%变为增长21.7% ，增速比上半年回落1.7个百分点；交通运输设备制造业在上年同期增长22.4%的基础上再增22.2%
，增速比上半年回落3.4个百分点；专用设备制造业增长25.9%，比上半年回落1.8个百分点 ，同比提高24.2个百分点；电气机械及器材制造业增长14.2%
，比上半年回落1.9个百分点，同比提高0.8个百分点。

工业增速较上半年回落除了受上年同期基数前低后高影响外 ，外部环境复苏缓慢是一个重要原因 。1-3季度
，规模以上工业企业实现出口交货值1205.3亿元，增长12.8% ，增幅比上半年回落5.4个百分点
，连续4个月增幅回落
。

企业效益较好。1-8月，规模以上工业企业实现利润576.1亿元 ，比上年同期增长38.8%，增幅比1-7月提高2.2个百分点
，扭转了前7个月增幅大体为逐月回落的趋势 。其中，电力、热力生产供应业利润增长65.4% ，比1-7月提高14.2个百分点
，黑色金属冶炼及压延加工业利润增长39.2%（1-7月下降21.4%），是带动规模以上工业利润增幅回升的主要原因
。

3.第三产业受房地产业影响低速增长 ，企业利润在个别企业带动下增长较快

受房地产业下滑影响
，三产增加值按可比价格计算，同比增长8.8% ，比上半年回落2.2个百分点
，比上年同期回落1.9个百分点。其中房地产业下降24.3%，降幅比上半年扩大2.1个百分点 。其他行业增势较为稳定 ，其中批发零售业 、租赁商务服务业分别增长24.2%和18.5%
，文化体育娱乐业
、信息传输计算机服务和软件业分别增长16.5%和13.7%
。

2010年前三季度的资料，供参考。新的还没出来的 。

二、北京自建国以来的人口变化情况是怎样的

1949年新中国成立之初人口有5亿4千万,1980年人口为9亿8千万,1999年人口为12亿5千9百万。1980年—1999年人口增加了2亿7千9百万,几乎是1949年人口的一半

★据国家统计局最新测算数据表明 ，到2005年1月6日，中国内地（不包括香港 、澳门特别行政区和台湾省）总人口将达13亿
。中国13亿人口日的推迟到来
，表明中国人口和计划生育事业取得了巨大成就。

★中国人口的峰值会达到16亿？中国社会科学院人口与劳动经济研究所研究员张翼在《北京日报-理论周刊》上撰文分析指出，这种观点是不了解中国人口新国情
、缺乏实际根据的臆断 ，容易在国内外造成了一些不必要的“恐慌 ”
，片面夸张中国的能源需求和粮食消费 。其实，在中国政府不懈努力之下 ，自20世纪后期开始
，中国人口的增长就表现出了许多新的特征，未来中国总人口不可能增长到16亿
。

13亿人口日之后中国人口出现五大新特征

第一 ，未来中国总人口不可能增长到16亿
，而应在14.5亿左右。这是13亿人口日之后中国人口的最大特征 。2004年中国人口的出生率是12.29‰，但受老龄化的影响 ，死亡率略有增加(6.42‰)
，去年净增人口761万
。如果城市化程度继续加快、如果未来城市吸纳农民工的数量继续增加，如果中国的现行计划生育政策继续执行 ，那么，在出生率进一步降低的过程中
，中国每年净增人口还会继续减少。受此影响，中国未来的人口峰值会较早出现 ，大约会在本世纪20年代中后期会盈利人口峰值———但这个人口总量的值可能不是媒体平常所说的16亿
，而应在14.3亿到14.5亿之间 。

第二，中国人口已经完成了转型
。现在中国人口已经从高出生率 、高自然增长率
、低死亡率的人口增长模式转变为低自然增长率、低出生率 、低死亡率的“三低
”人口增长模式。这一模式到现在已经维持了十多年 ，基本稳定下来 。这是中国政府和人民经过几十年不懈而艰辛的努力才实现的
。正是这些努力,才有效地减轻了中国和世界的人口压力
，使“世界60亿人口日”至少推迟了4年。

第三，“人口红利 ”会一直维持到2020年 。现在中国人口金字塔底部收缩的态势明显 ，15~64岁劳动力人口占总人口的比重上升到70%左右。在未来的15年当中
，劳动力人口所占比重都在70%左右
。这正是中国收取“人口红利”的黄金时期。在这一时期，只要中国妥善地解决就业问题并逐步提高人口素质 ，增加人口的人力资本
，并完善社会保障制度，那么 ，在2020年之后中国人口的老龄化加深时期，就会有更多的应对余力 。

第四
，劳动力人口的平均年龄将逐渐增加
。现在，从总量上来说 ，中国正在走出最严峻的就业困境
，未来每年新增加劳动力会处于持续性下降的态势，一直下降到2015年之后 ，即会出现劳动力人口的负增长。受高等教育每年扩招人数的影响
，每年新增加青年壮工的数量会持续减少，而大学生就业压力和竞争会越来越激烈 。在未来数年内 ，每年毕业的大中专学生会迅速增加到400万到500万左右
。低端就业人口的短缺(如保姆和民工的短缺)和高端人口的失业将并存于劳动力市场。

第五
，女性初婚年龄将进一步推迟，这会持续降低人口出生率 。现在 ，全国女性初婚平均年龄已经上升到了24.45岁左右
。伴随市场经济的进一步深化
、不管是男性还是女性
，都将更加看重专业教育。受教育时间越长，就业年龄就越大 ，结婚年龄就越迟，人口出生率就越低 。

★ l、从人口再生产的角度看传统意义的人口转变历程

众所周知
，我们一般所讲的人口转变首先指的是人口再生产类型的转变；这是经典的人口转变理论所关注和阐述的
。因此，要考察和研究中国的人口转变 ，不妨先了解一下我国传统意义的人口转变历程。由图1可见
，从粗出生率 、粗死亡率和人口的自然增长率组合情况来看，如果说一般意义的人口转变始于粗死亡率的下降 ，那么中国建国初期就已经有了这样的端倪 。从1949年到1957年
，粗死亡率显然是下降的，从20‰。降到了10.8‰
。1958年至1962年 ，粗死亡率有一个非正常的剧烈波动
，196o年的粗死亡率曾经达到25.43‰。的高水平，但1961年马上回落到14.24‰入（1961）和10.02‰（1962）的正常水平上① ，所以我们可以将它看作是特定历史时期的一个意外
，短时期的这种变化并不能改变死亡率变动的内在规律和大的走势 。

从人口转变理论的一般规范和中国所走过的具体道路结合起来看，可以认为 ，在过去的5O年里，中国的人口转变大致可以分出两个大的阶段：第一阶段是死亡率变动主导型的人口转变阶段（1949－1970年）
。这一阶段的特点是死亡率率先下降
，而出生率在本质上是居高不下的，1970年的出生率水平还与建国初期差不多 ，在33‰至35‰之间。中国的人口转变早在建国之初就已经开始
，这第一个阶段就是死亡率的转变阶段 。但真正对人口增长产生遏制的人口转变应该是出生率也开始下降的时候——这就是60年代末，确切说是在1970年前后进入了人口转变的第二个阶段
。

第二阶段是出生率主导型的人口转变阶段（197年至今）。这一阶段的特征是死亡率已经降到较低的水平上并保持着相对稳定的态势 ，由于粗出生率不同的变化态势
，所以如图所示，又可以分出若干发展阶段：其一是粗出生率直线式急剧下降的阶段（1971－1980年） ，在整个70年代
，出生率从30‰快速地下降到20‰以下，下降了10个千分点 ，幅度很大 。

其二是粗出生率波动中缓慢下降的阶段（1981－1990年）
。这一阶段的显著特点是多年年份的出生率在略高于2O％。的水平上波动
，而粗死亡率则稳定在6.6‰上下的水平上 。

其三是出生率在一个低水平上继续缓慢下降的阶段（1991－1999）
。在20‰以下，出生率开始了拾级而下的下降趋势。

这样 ，整个第二阶段经过70年代的快速下降 。80年代的波动和9O年代的缓慢下降，中国人口的出生率和死亡率之间的缺口开始逐渐收拢
，人口转变逐渐趋向完成。

中国的人口转变有一个非常有意思的现象，就是差不多每隔十年就是一个转折
。大的转折点是在60年代末。人口转变从“开口
”转向了“收口”；小的转折点则有1961年（死亡率）、1971年 。1981年和1991年这几个重要年份
。“十年一转变 ”是近50年来中国人口转变的一个显著特点。

如果进行平滑处理（如图2所示） ，我们就会发现：人口转变经过了两个大的阶段 。一是扩口的阶段
，死亡率比出生率率先对以制度变迁为先导的现代化作出了反映，这也是符合规律的现象
。这时 ，人口增长率趋向扩大
，人口膨胀。二是逐步收口的阶段，死亡率已经降到一个较低 。较稳定的阶段 ，出生率作出了较强烈的反映
，出生率与死亡率的差越来越小，人口增长减缓并走向零增长
。但显然 ，从图2可见
，“增长之口
”还没有收拢，还需要借以时日。这就是我们未来可预见的前景了 。

人口自然增长率的变化趋势 ，大致也有四个阶段：

（l）1949年到1970年，经历了一段爬坡的过程
，自然增长率从15‰上升到25‰以上，是人口转变的增长阶段
。1958年至1963年的增长低谷是非正常的 ，并不能说明问题的实质；相反地
，从当时的社会经济状况和人口状况来说，高速增长才是反映实质的特征。（2）1970年到1980年 ，人口增长开始急剧下降 。（3）1980年到1990年
，人口增长出现了比较明显的波动和回升现象。（4）进入叨年代，人口增长稳步下降和减慢
。但此后是否一直稳步下降却是我们目前不能轻易肯定的。

总之 ，从出生率
、死亡率和自然增长率变动的趋势来看
，我国人口转变大致经历了四个阶段，而且非常巧妙地与每十年的时段相吻合 。

从预测来看 ，今后中国的人口转变趋势是在粉出生率继续缓慢下降、粗死亡率略有回升的综合作用下
，自然增长率是逐步趋向“零
。负”的这么一个前景。这一点可以很清晰地从图4中看出 。如下图所示，中国人口转变要趋向完成大概是在21纪的30年代以后
。从预测结果看 ，自然增长率是单调递减的演变过程。2030年前后或许是一个历史的转折点 。此前的中国人口是一个增长型的人口，而此后的中国人口则演变为缩减型
。这一转变意昧深长
，为中国实现适度人口目标迈进了一大步。根据林副德 。刘金塘的预测，人口增长惯性将逐步减弱 ，育龄妇女占总人口的比重将持续下降
，2000年降到26.7％，2020年为24.5% ，2040年降到21.9%.这样
，大概到2O33年人口增长将达到峰值15.19亿
。

根据这样的前景，中国目前的使命就是要努力实现一个彻底的和稳定的人口转变 ，而其中的关键就在于出生率持续的和稳定的下降。黑线以右方向标志着“后人口转变 ”的到来——如果考虑了人口再生产类型和人口增长类型这双重转变的话 。我们现在实现的充其量也只是人口再生产类型的转变
，而且是不稳定的一种转变。黑线以右方向也标志着建国以来我国人口转变的第五个阶段，即零 、负增长阶段
。目前我们所经历的人口转变将是历时最长的 ，是现代人口转变从进入门槛（即“实现
”）到走出门槛（即“完成”）的整个壮丽历程。

2
、从总和生育率的变动看人口转变的历程

生育是人口增长的原动力 。我国出生率的变动在很大程度上是因为生育率的变动
。1999年世界人口日的主题是：“人类对生育的选择决定着人类对未来的选择 ”。那么建国以来我国的生育率水平又是如何变动的呢？从总和生育率的角度看人口转变的历程无疑是重要且独特的角度 。至少
，从计划生育工作的角度说，生育率的变动是最值得关注的一个指标
。

如下图所示 ，中国的生育率经过了一个与整个人口再生产类型的转变相似的历程。根据数据所显示的信息，我们的结论是：

（l）1949年至1969年为生育率转变的第一个阶段 。不妨称之为“前转变阶段
”
。从全国的情形来看
，除了大跃进和三年灾害期间非正常的生育减少和生育回升以外，其它年份生育率居高不下 ，这一点与出生率的变动几乎完全一致。生育率维持在平均6个孩子的水平上 。

（2）1969年到1977年为生育率转变的第2个阶段
，为生育率快速下降的阶段，可简称为“快速转变的初始阶段”
。生育率从接近6急速降到3以下。和出生率一样 ，几乎下降一半 。

（3）1977年到1991年为生育率转变的第三个阶段
，可称之为“波动中转变的中期阶段 ”。

生育水平在2－3之间波动
。由于当时的社会经济文化都比较落后，计划生育本身的手段也十分有限 ，所以生育率下降在接近极限的时候外部的控制力和内部的反控制力就构成了持久的冲突
，形成了“拉锯战
”的局面。在本阶段，我们多年的努力已经使“生育率”接近更替水平 。但由于超越了特定的生育率转变的文化边界 ，所以出现波动也在所难免
。

（4）1991年到1999年为生育率转变的第四个阶段
，由于这段时期的生育率变动出现了相对稳定的下降趋势并稳定在更替水平以下，所以不妨称之为“持续的低生育率阶段 ”。与前一阶段比较 ，它的特点一是曲线下延比较平滑，二是持续地低于更替水平 。这一阶段的成绩可以说是既梦寐以求
。又来之不易。目前的总和生育率大致达到了而且多年来维持了一个1.8左右的低水平 。

但未来的走势到底如何
，似乎还没有权威的说法
。事实上，1995年以后的数据也是有多家的估计 ，并没有一个确定的说法。不过
，估计的差别很小，大致在1.8左右的水平上波动 。

从今后的变化看 ，有些“波动”恐怕也是情理中的事情
。但只要能持久地保持在更替水平以下
，就不会影响我们实现2010年将人口控制在14亿以内，在刀世纪的上半叶实现人口零增长的目标。

在最后的那个阶段 ，也就是对当下的中国来说
，稳定住一个低于更替水平的生育率对于最后的和完成意义的人口转变是十分重要的 。因为，在人口惯性增长时期 ，生育率的控制和转变决定着出生率的变动
，最终影响着人口自然增长率的变化。

目前，我们来自人口数量方面的挑战既有存量方面的问题 ，也有增量方面的问题
。解决或者说降低增量，就是要遏止和减缓人口存量的膨胀。但解决了人口增量问题
，并没有真正解决人口的存量问题 。而“稳定低生育水平
”在短期内服从的是增量控制的要求，从长期来说则是服从于存量减少的要求
。这样 ，从结合适度人口目标而设计的人口控制目标
，决定了“稳定低生育水平”是唯一正确的战略抉择。中国走过了一条艰难曲折的道路，但在付出了代价之后 ，我们的确为相对减少人口的压力作出了划时代的贡献 。

3、从“制度一政策一发展 ”的综合角度看人口转变历程

我们也可以换个角度看人口转变
，譬如以1973年国家全面推行计划生育方案开始算起，根据几个主要年份的数据 ，可以很明显地分出几个阶段
。这种划分使我们更清晰地看到了社会主义制度 、计划生育政策和经济社会发展不同的历史作用。结合图1和图2
，我们知道：建国初期的死亡率转变和70年代初期的出生率转变是两次意义重大的转变 。但显然，70年代前 ，出生率已经有下降趋势
。进入80年代以后
，出生率下降的空间实际上已经不大，进一步的下降预计会是一个缓慢和渐进的过程。

从人口转变角度看 ，中国历史上的人口始终处在传统阶段或者说人口转变的萌芽阶段 。

而到20世纪中叶以后，人口增长转入转变阶段
，使得粗出生率和粗死亡率的差距拉大，人口增长急剧加快 ，形成了现代人口的高速增长
，形成现代中国的人口爆炸
。1950-1995年间，中国人口实际的年平均增长率达到17.3‰ ，是历史上和平时期年平均增长率（以7‰计）的2.5倍。考虑到70年代以来计划生育因素的影响
，这样，就不妨以1970年为分界计算进入现代以后两个时期的人口增长率：1950－1970年年平均增长率为20.48‰ ，1971－1995年为14.75‰
，前者比后者高出近6个千分点 。如果1971－1995年继续保持1950－1970年的高增长率，那么1995年的总人口将是13.85亿 ，而不是12亿
，多出近2亿人。②任何一个经历过人口转变过程的国家必然有一个人口增长加速的过程，所以现代中国人口的急剧膨胀有其客观必然性
。不批马寅初 ，也避免不了这样的历史命运，只不过人口转变可能会提前完成
，人口转变增长量会相对减少而已。

这样，如果中国人口转变从建国初期算起 ，那么我们就可以通过一幅简图来总结一下中国人口转变的特点：

其一
，在1950－1973年，无论哪种估计 ，死亡率的下降幅度要大于出生率的下降幅度
，死亡率从18‰下降到7‰，而出生率则从32‰下降到28‰ 。这是死亡率下降主导型的人口转变阶段 ，又是人口转变的开始阶段
。由于当时死亡率的下降与社会主义制度的确立。农村合作医疗制度的建设大有关系
，所以我们在这里称之为“制度型转变
” 。

其二，在1973—1980年 ，则恰恰相反
，出生率的下降幅度要显著大于死亡率的下降幅度，出生率从28‰下降到18‰ ，死亡率则从7‰下降到6‰
。这一阶段是人口转变的加速阶段，是出生率下降主导型的人口转变阶段。由于其时出生率的大幅度下降与我国大力推行的“晚
、稀 。少”生育政策大有关系
，所以我们在这里称之为“政策型转变 ”
。

其三，1980年以后是人口转变的趋缓阶段 ，也是趋向完成阶段。其时粗死亡率的变动相对稳定
，差不多在6.5‰的水平上波动，粗出生率则比较缓慢地这些波动中有所下降 ，粗出生率从18‰降到16‰ 。其间
，改革开放为人口控制创造了日趋良好的社会经济环境，社会的生育控制也在不断地完成自身的变革
。越是到后期 ，越是清晰地展现出综合型“发展
”的伟力。所以我们在这里称之为“发展型转变” 。

除了上述的阶段性特征
，中国人口转变道路的特点还表现在：门）死亡率率先下降，这同于50年代美国人口学家诺特斯坦（Frank W.Notestein）所概括的经验模式。

（2）粗出生率的大幅度下降是外力作用的产物 ，没有人口政策的作用
，中国人口的粗出生率大概不会下降得这么早、这么快
。

（3）中国人口转变的完成阶段将比较长，也可能是三个阶段中最长的。在完成阶段 ，人口转变的推动力将更多地有赖于现代化的力量 。推促生育率及出生率下降的政策效应已经大大递减，所以期望生育率
。出生率有进一步下降就要在一个较大的历史跨度内寄希望于社会经济的现代化以及人的现代化
，其中生育文化的现代化可能会扮演相当关键的角色。

（4）1950年至今中国人口一直处于人口转变的过程当中 。70年代生育率下降的政策效应相当显著，80年代以后政策效应趋向弱化 ，虽然在具体工作中离不开社会制约机制
，但实际上社会制约机制的功效已发挥到极致
。特别是到了9O年代，社会进步大背景下的利益导向机制的作用开始日趋重要。

（5）在三个阶段的划分中 ，第一阶段的死亡率率先下降可以视为制度变革的产物
，建国之初国泰民安，医疗卫生条件大有改善 ，死亡率明显下降
，特别是婴儿死亡率 。到50年代后期，出生率也有了缓慢然而自觉的下降趋势
。第二阶段的出生率下降属于典型的“政策型 ” ，是通过政策的力量压下来的
，但政策的功效毕竟不是万能的，生育率的下降存在着难以逾越的社会文化边界。进人80年代以后 ，“一胎化
”的生育政策由于缩小和限定了生育决策的空间，结果导致了大量的文化边界上的生育冲突 。这样
，到了第三阶段，就可以将出生率和死亡率的下降归类为“发展型”
。换句话讲 ，没有社会经济多方面的发展并触动人们的价值观念和生育态度
，出生率的进一步下降将是难以预期的。

（6）中国人口转变最独特的地方就在于7O年代以来引入了强有力的人口政策因素，从而干预了自然的人口转变过程 ，使之速成 。但为此我们也付出了沉重的代价
，例如出生婴儿性别比的升高 、偏高问题，家庭养老功能的弱化问题 ，独生子女素质发展的失衡问题
，统计数据的失真问题，干群关系的紧张问题 ，如此等等。

三
、北京的房地产市场到底怎么了

在中国
，谈论任何问题都离不开“有中国特色的国情 ”，那么 ，就让我们结合国情探讨一下中国楼市泡沫的成因和趋势
。

第一，二十年“婴儿潮
”和大学扩招造就了中国楼市的“忠实客户群”
，也决定了中国楼市的“短命 ”特征。

“市场需求”是分析任何经济问题最关键的出发点之一，那么 ，中国房地产市场的强大需求究竟源于哪里呢？有人认为
，中国的城市化进程必然带动数以亿计的农民进城，从而使中国房地产的市场需求持续旺盛 ，这正是很多中国主流经济学家经过大量数据调查后得出的貌似强有力的结论 。然而
，理论上的强大并不等于现实的可行，中国的城市化并不像专家头脑中想的那样“顺理成章
”和成为房价飙升的发动机
。

首先 ，中国城市化任重道远
，不可能复制欧美日模式。中国是一个城乡“二元结构”社会，go-vern-ment通过严格的户籍制度把中国人区分为“城里人 ”和“乡下人
” ，这与西方国家根本不同 。长期以来形成的“既得利益”和“社会保障 ”的困扰使得积重难返的中国户籍改革推行了8年仍无实质进展
，为农业人口的城市化制造了巨大障碍，数以亿计的进城农民并没有顺利地成为城里人 ，相反却成为“新城市流民
”，导致社会治安状况急剧恶化
。政治制度的“滞后”造就了中国的“城市化假象 ”。中国有14亿人口
，要实现70%人口的城市化，远远超出了中国乃至全世界资源的承受能力 。有专家做过有趣地统计：如果中国人全部达到美国人民的生活水平 ，那么
，中国的GDP至少要达到美国的50倍，这显然是不可能的
。“资源瓶颈
”成为中国城市化“不可承受之重”。大家不要只看到欧美日的高消费生活 ，实际上他们是建立在对全球第三世界国家自然资源、廉价劳动力“掠夺 ”的基础之上的 。日本拥有67%的森林覆盖率
，却严格控制林业采伐，而是从东南亚大量砍伐热带雨林 ，从中国廉价进口一次性木筷；美国近几年把大量工厂搬迁到中国
，却通过对技术和品牌的垄断攫取了利润中的绝大部分
。据报道：一台中国制造的美国品牌的ipod机，美国公司的利润是62美元 ，中国加工厂仅得到了4美元的加工费。一位叫“谢国忠
”的中国人说“中国在国际交换中仅获得了一点面包屑而已”
，让我们看到了中国模式的悲哀；美国《华而街日报》发表了一篇《我们思考，他们流汗》的文章 ，显示了美国人的优越感；中国媒体频发的《中国价格被贴全球，中国人为美国养老》类的文章
，引发了全民对“中国模式 ”的反思；也许正因为这样，中国go-vern-ment才痛定思痛地提出了“建设创新型国家”的战略构想 。

总之 ，处于经济全球化“食物链底层
”的中国亿万廉价劳动力
，想要与经济大鳄们“分享全球经济盛宴”，仅仅是“画饼充饼 ”而已。在我们这一代人的“有生之年
” ，中国人不可能达到欧美日的发展水平
，单凭热情 、勤奋和“经济大跃进”的勇气是无法完成市场经济制度再造和全民素质提高的“城市化 ”任务的
。

其次，中国建国50年来落后的基础教育使中国城市化不得不付出“时间推后
”的惨重代价。日本之所以能从一个资源贫乏的弹丸小国一跃成为经济强国 ，与其从明治维新开始的“重教国策”分不开的 。而社会主义的中国
，虽然到处都能看到“再苦不能苦孩子，再穷不能穷教育 ”之类的标语口号 ，但基础教育的投资却始终处于世界的“后进行列
”
。我们无法想象数以亿计的家庭贫困
、知识贫乏的农民
，仅仅因为进了城，就能在一夜之间脱胎换骨 ，挤身白领行列，并拥有购房实力。现实是
，绝大多数进城的农民，甚至包括包工头一类的“上层民工” ，都难以承受城市中高昂的房价 。虽然他们的确希望能在城市中拥有一套属于自己的住房
，虽然这个阶层人口众多，但由于其现实收入和预期收入的双重低下 ，把他们归结为中国房地产市场的巨大有效需求
，显然是不能令人信服的
。

那么，一定程度上导致本轮房价上涨的真实需求又来自哪里呢？

统计显示：1962年至1982年是中国出生人口最为庞大的二十年婴儿潮 ，累计出生人口超过4亿5千万人
，而这批人现在全部进入就业期，购房需求旺盛。但真正的有效需求还在于1998年朱镕基go-vern-ment推出的“高校扩招 ”政策 。当时面对巨大的就业压力 ，朱镕基出于“减轻全社会失业压力
，让年青人回归高校
”的战略考虑，强力推行“高校扩招”
。显然 ，这只不过是“权宜之计 ”，暂时缓解的就业压力必然在四年之后更大规模的爆发。2002年
，第一批扩招大学生毕业，这群大多离乡背井的年青知识分子们 ，拥有了较高的收入
，不愿意回到落后的农村 。僵硬的户籍制度使他们在城市中始终缺乏“归宿感”，由于没有“户口
” ，他们无法在本地登记结婚
，无法公平地让孩子享受当地教育资源，甚至于买辆自行车都上不了牌照
。这群无依无靠的大学生 ，只能通过购房实现人生最基本的梦想
，他们才是中国房地产市场最刚性的需求。

但是，我们也不得不注意到 ，随着“婴儿潮”期间最晚出生的人都已进入就业、结婚 、购房期
，那么，这股由“婴儿潮 ”和“扩招潮
”部分引发的“购房潮”也已经到了“退潮 ”的时候了 。根据中国人口普查数据 ，1964年至1982年，中国每年净增人口约1700万；1982年至1990年
，中国每年净增人口约1500万；1990年至2000年，中国每年净增人口约1200万；2000年至2005年 ，中国每年净增人口约800万。随着新生儿的减少和婴儿潮人口的陆续老龄化
，中国社会的老龄化已不可逆转，2020年后50岁以上的人口将会高达约六亿人 ，届时老年人口将占人口总数的40%以上
。这对于中国房地产市场绝对算不上一个好消息
，随着青壮年人口的不断减少，建立在几亿超廉价劳动力基础上的中国经济真的能长久维持房产不败的神话吗？那些越来越多的老年人 ，是没有多少购房的强烈动机的
，越来越少的年青人面对“两个年青人养活四个老人
”的沉重压力，其购房需求到底还有多少“刚性”？值得人们深深地怀疑。那些买房养老的朋友们 ，可能在自己进入老年后面临着房产长期稳步贬值
，租赁市场也因无数中小城市对流动人口的分流而迎头向下的窘境 。古人云：世事难料，三思后行
。

谚语云：福无双至 ，祸不单行。“老龄潮 ”刚刚涌起，“失业潮
”又紧随而至
，真是“长江后浪推前浪，前浪死在沙滩上” 。继“知青返乡 ”和“国企职工下岗
”的“两次失业潮”之后 ，由于产能过剩和产业升级导致的“第三次失业浪潮 ”也即将来临
，大家可以关注一下近期的各大媒体
。本轮失业浪潮的主体将不再是国企职工和返乡知青，而将是拥有良好教育背景的年青白领们。成几何级数增长的大学毕业生 ，面对的却是效益下滑的企业
，这导致了毕业生起薪连年下降，这在中国物价“全面快速上涨”的大背景下是“十分不正常的
” 。以“缩水的薪水”如何买得起“大大注水的商品房 ”？中国经济如果不能让外来白领这样一群“最刚性的购房者
”富裕起来 ，中国房价就必然掉头向下
。

第二
，中国失败的住房市场化改革为中国房地产市场的混乱提供了制度保障，这种失败的制度是不可能支撑中国楼市的长期繁荣的。

我们说计划经济条件下的福利分房制度是不好的 ，因为它无法达到资源的最优化配置
，造成了全社会性的住房紧张和分配不公，所以 ，中国go-vern-ment大力推动住房市场化改革，从长远来说是中国经济市场化战略的重要一步
，从当时情况看，也是go-vern-ment急于借助房地产市场来启动国内疲软的“内需” ，拉动经济增长 。虽然想法是好的
，但由于中国go-vern-ment在政治改革上的“不思进取 ”导致了中国房地产“能猜中开头，却猜不中这结局
”的宿命式的悲惨命运
。应该说 ，直到令天
，中国仍然没有建立起一个真正规范的、市场化的房地产市场，而且 ，就go-vern-ment对待自身利益的暧昧态度而言
，我们也不能指望在短期内，中国房地产市场能够真正建立起来。为什么这么说呢？

所谓市场经济有两个关键的“必要条件” ，一是所有权的独立
，二是交易双方地位的平等；因为只有“所有权独立 ”，市场中的双方才能够展开交换 。改革开放前 ，中国一切财产都是公家的，也就无所谓交换。另外
，如果没有交易双方地位的平等，一方就可以强迫另一方接受不全理价格 ，也就不能起到市场优化配置资源的作用
，所以，没有交易双方地位的平等 ，就没有市场经济
。我们看一看中国房地产市场
，这两个条件一个也没有实现。

虽然中国go-vern-ment自1998年就宣布取消福利分房制度，但作为房地产行业最关键的要素土地 ，一直被各级go-vern-ment牢牢控制
，哪块土地可以开发，哪块不可以开发 ，每年开发量是多少
，都由go-vern-ment说了算 。没有土地所有权的独立，虽然购房人买了房子 ，但房子下面的土地仍然是go-vern-ment的，也就是说
，你买的房子，你自己没有所有权
。“皮之不存 ，毛将焉附
”
，这给购房人带来了巨大的“不确定性风险”。比如说，中国住宅用地使用年限为70年 ，但你以为你能在70年间拥有它的可能性有多大？你可以到大街上看看
，还有多少70年前的住宅（除了文物）没被拆除？现实是，随着地方go-vern-ment“经营城市 ”的政绩冲动 ，上世纪80年代的住宅（仅使用20多年）很多都已经面临被拆迁的命运
，真正能挺过70年的确属凤毛麟角 。有人可能会问：房子是我花了一生的钱买的，有合法的三证 ，怎么可能说拆就拆呢？的确
，房子是你的，但房子不是建筑在空气中的 ，它所依存的土地是你花多少钱也买不来的，中国的每一寸土地都属于国家（由各级地方go-vern-ment代为行使所有权）
。既然土地是国家的
，那么当go-vern-ment要征用你家所占用的土地的时候，自然是说一不二
、合理合法的。2004年和2005年发生在南京仁和嘉园的居民小区公共绿地被暴力强行征用的事实就是很好的证明 ，虽然你对房产拥有合法的所有权
，但go-vern-ment强拆你的房子也是合法的，这是不是象一个悖论？1991年 ，北京北辰集团在北京中轴线上开发了一座名为“观天下
”的别墅社区
，2400多美金/平方的售价在当时实在可以称得上“天价”，当几百户具有相当社会影响力的富豪们陆续搬入他们的家园之后仅仅十年之后 ，就因为奥运会主体育场选址在此而被“毫无商议 ”地给拆掉了 。2005年
，在六朝古都南京，也发生了一件引起市民巨大争议的事件 ，即盛世华庭将被拆除的消息：1996年
，6000元左右/平方米的盛世华庭形成了南京比较早的富人区
。可是这些拥有财富、地位 、社会影响力，以及房屋合法产权的社会名流 ，依然面临自己的私人财产得不到保障的尴尬境地，而且原因居然滑稽到“go-vern-ment要将盛世华庭建成一个商业性休闲娱乐区”
，还大言不惭地声称是为了“保护玄武湖
”。近几年，全国各地由于拆迁而引发的暴力事件 ，绝大多数都与房屋产权与土地所有权分离的荒谬制度有关 。

其实
，从以上列举的案例就可以看出，在中国所谓的“房地产市场”上 ，交易的双方是严重不平等的
。卖方是拥有亿万财富的开发商
，开发商的资本和go-vern-ment的权力在利益的共识下结成联盟，其强势地位不言自明。而作为交易另一方的普通民众 ，不但没有土地所有权
，没有拆迁的发言权，没有商品房定价的参与权 ，甚至连真实的售房信息都得不到 。明明是欺骗顾客
，却自称“销控 ”；明明是纵容房价，却自称“市场经济 ，go-vern-ment不能干涉定价
”；明明是托市，却自称为了保障绝大多数拥有住房的百姓的资产不缩水；明明自己大肆建设自建房
，却以“政策真空”为由，千方百计地阻挠老百姓的自建房努力。没有“公平 ”的所谓市场经济 ，不但起不到优化资源配置的作用
，甚至还不如计划经济
。其实，这种投机资本和权力结合垄断的“经济怪物
”不仅仅只会损害普通百姓的利益 ，甚至连富裕阶层也无法幸免。前不久传出的哈尔滨“天价医药费事件”
、南京“盛世华庭即将拆除事件 ”都是针对富人开刀的案例 。

那么
，这种失败的制度又是如何导致中国楼市的短期繁荣的呢？而它又能撑多久？

1998年，中国取消福利分房后 ，除了go-vern-ment机关和“体制内单位
”（利研、高校等）还暗地里建设自建房福利分配外
，绝大多数老百姓都被迫只能以“市场的方式”解决住房问题
。老南京都能体验到，计划经济时代分的房子大多存在户型单调 、不合理 ，没有像相的社区景观
，规划落后等一系列问题，这就使人们改善居住条的愿望空前强烈。另一方面 ，长期的福利分房积累了大批因资历不够而居住空间狭小的有效需求 。这些因制度原因造成的“补偿性住房需求 ”在2002年后集中爆发，是中国房价飞涨的又一重要原因
。但是
，这一需求来的快，去的快 ，不可能长时间持续。应该说
，近两三年的购房潮已经消化了这些“补偿性需求
”中绝大多数的有效成份（主要针对沿海发达地区，中西部地区稍稍延后） ，指望这一块需求支撑中国房地产大厦二十年高歌猛进
，显然是痴人说梦 。

第三，中国经济发展的不平衡和金融市场的混乱 ，为中国房地产市场提供了充足的资金
。

说一千
，道一万，如果没有充足的资金 ，中国房地产市场不可能如此“过度繁荣”
，那么钱从哪里来呢？这么多的钱又为何愿意进入房地产市场呢？

首先，中国经济的快速发展导致货币发行量的巨增 ，造就绝对数量庞大的“先富阶层 ”（相对比例不高）。中国的“先富阶层”是很有中国特色的，绝大多数都是权力阶层和资本阶层
，真正靠所谓“诚实劳动
”合法致富的人并不占多数 。中国的官民比例是1：28，占中国人口1/28的公务员阶层可以说是中国最大的富裕阶层
。前几年 ，公务员工资偏低的报怨还屡有耳闻
，公务员辞职下海的新闻不绝于耳。可几乎一夜之间，公务员成了“最抢手”的职业 ，去年
，100万人争考公务员的壮观场面恐怕大家还记忆犹新吧！为什么人们这么喜欢当公务员呢？最近在网上看了一个上海24岁女公务员的工资条，这个刚刚大学毕业的小女孩 ，虽然月薪只有1200余元（未达到个人所得税起征点）
，但奇怪的是一年七七八八下来，到手的收入竟高达9万余元 ，平均每月8000多元
，加上完善的福利和保障利益，相当于月薪9000余元 。刚毕业即有这样的收入 ，即便在上海这样的一线城市，也足够令人惊叹的了。第二个“先富阶层 ”是垄断和国有企业的中高层干部
。网上比较有名的一个帖子：年薪十三万不敢交女友
，说的是一个供职于南京供电局的研究生，年薪十三万 ，却深感生存压力的故事。由此
，我们可以看看这些垄断部门的利润有多么丰厚 。这种脱离了社会经济发展水平的薪酬是市场优胜劣汰的结果，还是权力保护伞的保佑 ，想必不用我说吧！再说国有企业
，中国五十余年的发展积累了数以万亿计的国有资产，但随着国企的MBO改革 ，大批国企一卖了之
，如此众多的资产在如此短的时间之内从“全民所有
”就成为某些人“神圣不可侵犯的私有财产”，怎能不民怨沸腾 ，怎能不导致贫富分化
，这也就是为什么老百姓支持“朗咸平 ”的根本原因
。更具有讽刺意味的是，当中央意识到国有资产拍卖存在问题的时候 ，却发现国有资产已经基本卖光了。2005年，这种刮分国有资产的不良之风又漫延到了国有大中型企业 。以山东中部某大型国企为例
，车间主任
、厂长等一线中层领导，最高合法年薪甚至高达20万 ，即便技校毕业的班组长
，只要在要害车间，每月仅奖金收入即可达5000余元 ，而普通工人月薪只有1000多元
。这种分配的巨大不公是具有普遍性的
，以至于中央在06年初发文要求扼制国有企业管理层收入增长过快的问题，但显然“政策出不了中南海
”的中央go-vern-ment已经无力控制这种系统化、合法化地刮分国有资产的行为了。还有一股不可忽视的富裕阶层就是“资本买办阶层” ，比如南京华侨路茶坊里很有名气的司裤特曼先生
，就是这一阶层的典型代表 。洋人在大赚中国消费者的钱，让大量的劳工以低廉的价格出卖劳动力 ，但同时
，他们也造就了一大批有钱的洋买办，通过借助跨国集团的超额利润获得自己的“成功 ”
。

既然社会上有这么多有钱人 ，在深具“买房置地
”传统的中国，不买房又买什么呢？更何况房价叫着欢地上涨。

其次
，中国城乡割裂的“二元制社会”结构，从根本上造成了地区发展极端不平衡 ，促使购房资金过度集中 。东部上海很多人的收入已经和国际同步
，而中西部大量农村还为了每月500元的收入而在田间劳作，这就形成了一个“马拉松式的社会结构 ”
。俗话说：水往低处流 ，人往高处走。经济发展的不平衡
，自然导致贫困地区的“先富阶层
”向发达地区集中，农村“先富阶层”向城市集中 ，这一群体的数量不容小视 。山西暴富的煤老板们北京 、上海炒房的行为
，即是这一趋势的极端反应。

再次，是中国长期温和通货膨胀导致的不明朗前景和烂掉的股市导致资金涌向楼市
。笔者接触过一位在南京从事药材生意的中年人 ，月入三万
，他最担心的就是资产的贬值和养老问题。钱存银行，一年期固定利率2.25 ，但大家都感觉得到，每年物价上涨的幅远不止这个数
，所以，钱存银行实际就是在缓慢地烧钱 ，直到有一天
，你一生的积蓄一文不值，这在苏联解体时是真实发生过的 。还有养老问题 ，中国养老金账户亏空25000多亿
，与中国年财政收入差不多，而且随着劳动人口减少和老龄化进程的加速 ，这一数字还将扩大到10万亿以上
。指望这样的资金养老
，你放心吗？那么怎么办？只好买房。这位药材商的计划是买三套高档住宅，再买一两间商铺 ，老年时指望租金生活
，和他有同样想法的人不在少数 。从宏观环境看，股市的低迷
、银行理财产品回报率的低下 ，国债的低息，似乎只有投资房产一条捷径
。

虽然
，有钱人很多，但中国房地产市场还是需要绝大多数平民百姓来支撑。换句话说 ，基于中国贫富极端分化的国情
，中国房价必然只能大起大落 。当房价处于上行周期的时候，绝对数量庞大的先富阶层大规模炒房 ，在银行资金的帮助下
，这种投机资本可以扩大三到五倍
。而当房价滞胀下跌的时候，大规模资金斧底抽薪 ，处于价格高位的房地产市场将形成“富人不敢买
，穷人买不起 ”的尴尬境地，于是 ，降价也就不可避免。中国目前的房地产市场就处于这样的一个阶段 。但有人会疑问
，为什么房价似乎依然坚挺？易宪容从理论上告诉了我们一个关键的原因：一只有形的大手托住了房市
。那么，谁在托市？答案是地方go-vern-ment和银行 ，从南京今年大规模的拆迁规划就知道了，这实际上是用一种损害老百姓利益的方式来延缓一个不健康肌体的死亡。正是因为有了权力的介入
，中国房地产这个“百足之虫”才能够“死而不僵
” 。